Pre každého, kto kupuje nehnuteľnosť v Dubaji za účelom prenájmu, sú kľúčové dve čísla: koľko reálne zarobí nájom a ako rýchlo alebo pomaly táto hodnota rastie. Prvá polovica roka 2026 prináša v tomto ohľade zaujímavý obrat – po dvoch rokoch nepretržitého a veľmi rýchleho rastu nájmov sa tempo prvýkrát spomaľuje. Zároveň však zostávajú výnosy z prenájmu v Dubaji na úrovni, ktorá patrí medzi najatraktívnejšie v porovnaní s hlavnými svetovými rezidenčnými trhmi. Nasledujúci prehľad ukazuje aktuálne dáta k nájomnému trhu a výnosom tak, ako ich zaznamenala prvá polovica roka 2026, a vysvetľuje, čo tieto čísla pre investora prakticky znamenajú.
Vývoj nájomnej sadzby
Obdobie | AED/sq.ft/rok |
|---|---|
H1 2024 | 62,6 |
H2 2024 | 69,1 |
H1 2025 | 70,2 |
H2 2025 | 77,1 |
H1 2026 | 75,7 |
Tabuľka ukazuje, koľko v priemere stál ročný prenájom jednej štvorcovej stopy nehnuteľnosti. Hodnota postupne rástla od H1 2024 až po vrchol v H2 2025 (77,1 AED), v H1 2026 ale prvýkrát za sledované obdobie mierne klesla na 75,7 AED. Ide teda o prvý náznak spomalenia po dvoch rokoch nepretržitého rastu – nájmy stále rastú medziročne (+7,8 % oproti H1 2025), ale tempo rastu sa citeľne spomaľuje. Spomalenie je pritom primárne ťahané segmentom bytov, kde rastúci objem dokončených jednotiek dáva nájomníkom väčší výber.
Objem nájomných zmlúv: nové vs. obnovené
Obdobie | Obnovené (Renewal) | Nové | Celkom |
|---|---|---|---|
H1 2024 | 174 000 | 100 000 | 274 100 |
H2 2024 | 185 900 | 116 900 | 302 800 |
H1 2025 | 185 600 | 100 000 | 285 600 |
H2 2025 | 203 800 | 119 700 | 323 500 |
H1 2026 | 182 000 | 95 000 | 277 000 |
Tabuľka rozdeľuje celkový počet registrovaných nájomných zmlúv na dve skupiny – obnovené zmluvy (existujúci nájomník zostáva v tej istej nehnuteľnosti) a nové zmluvy (nový nájomník podpisuje zmluvu na inú alebo prvú nehnuteľnosť). Nájomníci si v H1 2026 v dvoch tretinách prípadov (65,7 %) predĺžili existujúcu zmluvu, namiesto toho, aby sa sťahovali inam. Napriek miernemu spomaleniu rastu nájmov tak zostáva trh stabilný – väčšina nájomníkov je so svojím bývaním spokojná a nemá dôvod meniť adresu. Celkový počet zmlúv mierne klesol o 3 % medziročne, pričom pokles bol sústredený hlavne do druhého štvrťroka (-8,1 %), čo korešponduje aj s miernym poklesom nájomnej sadzby spomenutým vyššie.
Hrubé výnosy z prenájmu: byty
Lokalita | Hrubý výnos |
|---|---|
Dubaj – byty citywide (priemer) | 6,9 % |
Dubai Investments Park | 9,7 % |
International City | 8,9 % |
International City Phase 2 | 8,4 % |
Dubai Production City | 8,3 % |
DAMAC Hills 2 | 8,3 % |
Dubai Studio City | 8,1 % |
Dubai Sports City | 8,0 % |
Downtown Jebel Ali | 7,9 % |
Discovery Gardens | 7,7 % |
Hrubý výnos z prenájmu (gross rental yield) hovorí, koľko percent z hodnoty nehnuteľnosti vám ročne zarobí nájom – ešte pred odpočítaním nákladov (servisné poplatky, údržba, prípadná neobsadenosť). Vzorec je jednoduchý: ročný nájom delený kúpnou cenou nehnuteľnosti. Čím vyššie číslo, tým rýchlejšie sa vám investícia z nájmu vracia. Prvý riadok (6,9 %) je priemer za celú Dubaj, zvyšných 9 lokalít ho svojím výnosom prekonáva – teda ponúkajú nadpriemernú návratnosť. Všimnite si, že nejde o prestížne centrum mesta, ale skôr o dostupnejšie, okrajové komunity – to je typický jav: nižšia kúpna cena pri porovnateľnom nájme znamená vyšší percentuálny výnos.
Hrubé výnosy z prenájmu: vily a radové domy
Lokalita | Hrubý výnos |
|---|---|
Dubaj – vily/radovky citywide (priemer) | 5,0 % |
Dubai Industrial City | 6,4 % |
DAMAC Hills 2 | 5,8 % |
Jumeirah Golf Estates | 5,8 % |
District One MBR City | 5,6 % |
Al Barari | 5,6 % |
DAMAC Hills | 5,5 % |
Villanova | 5,2 % |
Mudon | 5,2 % |
Town Square | 5,0 % |
Rovnaký princíp ako pri bytoch platí aj pre segment víl a radových domov. Priemerný citywide výnos je nižší (5,0 % oproti 6,9 % pri bytoch) – to je bežný jav aj na iných trhoch, pretože vily mávajú vyššiu obstarávaciu cenu voči výške nájmu než byty. Zaujímavé je, že DAMAC Hills 2 sa objavuje ako nadpriemerná lokalita ako pri bytoch (8,3 %), tak aj pri vilách (5,8 %) – potvrdzuje sa tak ako komunita atraktívna pre investorov naprieč oboma typmi nehnuteľností.
Kľúčové čísla na jeden pohľad
Ukazovateľ | H1 2026 | Medziročná zmena |
|---|---|---|
Nájomná sadzba (AED/sq.ft/rok) | 75,7 | +7,8 % |
Hrubý výnos – byty (citywide) | 6,9 % | – |
Hrubý výnos – vily/radovky (citywide) | 5,0 % | – |
Počet nájomných zmlúv | 277 000 | -3 % |
Podiel obnovených zmlúv | 65,7 % | – |
Čo dáta o nájomnom trhu priniesli
Dáta za H1 2026 skladajú pomerne jasný obraz: nájomný trh v Dubaji vstupuje do fázy spomalenia po dvoch rokoch výnimočne silného rastu, kedy ročné nárasty nájmov bežne presahovali 11 %. Toto spomalenie nie je náhodné – priamo súvisí s rastúcim objemom dokončených nehnuteľností vstupujúcich na trh, ktoré dávajú nájomníkom väčší výber a prirodzene tlmia tempo rastu cien nájmu, najmä pri bytoch.
Napriek tomu zostáva vysoký podiel obnovených nájomných zmlúv (65,7 %) signálom, že nájomníci v Dubaji zostávajú verní svojim nehnuteľnostiam – nejde teda o trh, kde by dochádzalo k masívnemu odlivu nájomníkov, ale skôr o postupné vyrovnávanie tempa rastu na udržateľnejšiu úroveň.
Pre investora je kľúčové najmä zistenie pri výnosoch: najvyššie hrubé výnosy nenájdete v okázalých centrálnych lokalitách, ale v dostupnejších, menej prestížnych komunitách ako Dubai Investments Park alebo International City. To je logika, ktorú má zmysel si zapamätať pri výbere investičnej nehnuteľnosti – cieľ maximálneho výnosu a cieľ vlastniť nehnuteľnosť v najprestížnejšej lokalite sú často dva rôzne ciele, a je potrebné si vopred ujasniť, ktorý z nich je pre danú investíciu prioritný.
Zvažujete investíciu do nehnuteľnosti v Dubaji s výhľadom na prenájom? Pomôžeme vám nájsť lokalitu, ktorá zodpovedá vašim výnosovým aj investičným cieľom.
