Švajčiarska banka UBS každoročne zverejňuje prehľad, ktorý porovnáva rizikovosť cien bytov vo významných mestách sveta. Tohtoročné, už dvanáste vydanie UBS Global Real Estate Bubble Index vyšlo 22. septembra 2026 a zahŕňa 23 miest, medzi nimi prvýkrát Lisabon a Soul. Dubaj získala skóre 1,16 a skončila štvrtá, v pásme zvýšeného rizika.
Formulácie typu „Dubaj má zvýšené riziko bubliny“ pôsobia závažnejšie, než ako je index koncipovaný. UBS netvrdí, že ceny nehnuteľností v Dubaji klesnú. Index meria, nakoľko sa ceny vzdialili príjmom a nájmom, a report prináša aj súvislosti, ktoré sa v krátkych správach zvyčajne nespomínajú.
Index hodnotí, nakoľko sa ceny bývania vzdialili od ekonomických základov. Porovnáva ich pritom s dvoma meradlami: s príjmami obyvateľov, teda mzdami, z ktorých ľudia bývanie kupujú a splácajú hypotéku, a s nájmami, teda príjmom, ktorý by byt priniesol pri prenájme. Z dlhodobého hľadiska by sa ceny mali vyvíjať približne v súlade s oboma. Ak po dlhší čas rastú výrazne rýchlejšie, bývanie je menej dostupné a kupujúci sa viac spoliehajú na ďalšie zhodnotenie. Podľa UBS bol práve rastúci rozdiel medzi cenami a nájmami v minulosti jedným z prvých varovných signálov neskorších korekcií cien. Korekciou sa rozumie citeľný pokles cien po období rastu, ktorým sa ceny vracajú bližšie k úrovni zodpovedajúcej príjmom a nájmom.
Skóre navyše zohľadňuje, či v krajine neporastú neprimerane rýchlo úvery a výstavba, a ako sa ceny v meste vyvíjajú oproti zvyšku krajiny.
UBS zároveň upozorňuje, že „bublina“ je výrazné a dlhodobé nesprávne ohodnotenie majetku. Jednoducho povedané, cena sa vzdiali od skutočnej hodnoty nehnuteľnosti, no isto to možno potvrdiť až spätne, keď ceny prudko poklesnú. Index preto nepredpovedá, či a kedy dôjde ku korekcii cien. Je to signál na zvýšenú pozornosť, nie predpoveď. Mestá radí do štyroch pásiem:
Skóre | Pásmo rizika |
|---|---|
pod 0,5 | nízke |
0,5 až 1,0 | stredné |
1,0 až 1,5 | zvýšené |
nad 1,5 | vysoké |
Dubaj je štvrtá z 23 miest. Do pásma zvýšeného rizika patria aj Miami, Soul, Ženeva a Lisabon, vysoké riziko majú len Zürich a Tokio. Od spodnej hranice pásma zvýšeného rizika je Dubaj vzdialená 0,16 bodu, od hranice vysokého rizika 0,34 bodu. Skóre sa medziročne mierne zvýšilo (vlani bolo 1,09), UBS však zároveň uvádza, že riziko v Dubaji od marca kleslo.
Poradie | Mesto | Skóre | Pásmo |
|---|---|---|---|
1 | Zürich | 1,69 | vysoké |
2 | Tokio | 1,54 | vysoké |
3 | Miami | 1,41 | zvýšené |
4 | Dubaj | 1,16 | zvýšené |
5 | Soul | 1,13 | zvýšené |
6 | Ženeva | 1,12 | zvýšené |
7 | Lisabon | 1,04 | zvýšené |
16 | Hongkong | 0,61 | stredné |
19 | Paríž | 0,33 | nízke |
20 | Londýn | 0,32 | nízke |
21 | New York | 0,28 | nízke |
Zdroj: UBS Global Real Estate Bubble Index 2026, výber miest.
V roku 2025 rástli ceny v Dubaji po očistení o infláciu (reálne) o viac ako 10 %. S začiatkom konfliktu zahŕňajúceho Irán sa rast zastavil. Reálne ceny sú späť na úrovni polovice roku 2025 a reálne nájmy pod vlaňajšou úrovňou. UBS tento vývoj označuje ako „prudké brzdenie“.
Ukazovateľ (Dubaj) | Hodnota |
|---|---|
Reálna zmena cien za rok do 2. štvrťroka 2026 | +0,4 % |
Reálna zmena nájmov za rovnaké obdobie | pokles o 4,0 % |
Priemerný reálny rast cien za posledných 10 rokov | 2,2 % ročne |
Ceny vo všetkých 23 mestách vzrástli za posledný rok reálne v priemere o 0,5 %, Dubaj je teda približne na priemere.
Skóre Dubaja sa skladá z niekoľkých častí a každá dopadla inak:
Vývoj cien v čase (vysoké pásmo). Dubaj má za sebou niekoľko rokov výrazného rastu cien a ten sa do skóre premieta najviac.
Ceny vo vzťahu k príjmom a nájmom (zvýšené pásmo). Ceny sú vyššie, než by zodpovedalo týmto základom, ale nie v najvyššej miere.
Úvery (nízke pásmo). Hypotéky v krajine nerastú neprimerane rýchlo.
Výstavba (stredné pásmo). Výstavba je v bežnom rozmedzí.
Zjednodušene povedané, vyššie skóre vychádza hlavne z toho, že ceny v posledných rokoch rýchlo rástli, nie z toho, že by sa ľudia nadmerne zadlžovali.
Report používa tri meradlá, ktoré sa v zjednodušených zhrnutiach často zamieňajú.
1. Pomer ceny k príjmom. UBS počíta, koľko rokov by kvalifikovaný pracovník v službách pracoval na byt s rozlohou 60 m² v blízkosti centra mesta.
Mesto | Počet rokov priemerného príjmu |
|---|---|
Hongkong | 15 |
Londýn | 11 |
Dubaj | 5 |
Dubaj patrí k mestám s najnižším pomerom. UBS však upozorňuje na dve veci. Údaje pre toto porovnanie prešli tento rok rozsiahlou revíziou, teda úpravou a aktualizáciou, a preto tohtoročné čísla nemožno porovnávať s hodnotami z predchádzajúcich rokov. Údaj navyše vychádza z príjmu konkrétnej skupiny obyvateľov, kvalifikovaných pracovníkov v službách, a nevypovedá o tom, či by si taký byt mohol kúpiť každý.
2. Pomer ceny k nájmu. Podľa UBS je hodnota v Dubaji nízka z viacerých dôvodov. Trh s nájmami je menej regulovaný, takže majitelia majú väčšiu voľnosť pri stanovení nájmu. Úrokové sadzby sú vyššie, čo zvyšuje náklady na financovanie nákupu. A investori požadujú vyšší výnos ako odmenu za neistotu, teda tzv. rizikovú prirážku, a preto nie sú ochotní zaplatiť za byt toľko násobkov ročného nájmu ako napríklad v Zürichu. Orientačne zodpovedá 16 rokov hrubému výnosu okolo 6 % ročne z ceny bytu. Ide o hrubý výnos, teda za predpokladu, že je byt po celý rok prenajatý, a pred odpočítaním poplatkov a ďalších nákladov.
3. Užívateľské náklady (anglicky user cost). Tento ukazovateľ odpovedá na otázku, či je pre majiteľa z finančného hľadiska výhodnejšie byt vlastniť, alebo bývať v nájme. UBS vypočíta ročné náklady vlastníctva, teda úrok z hypotéky, údržbu, dane, opotrebenie a výnos, o ktorý majiteľ prichádza tým, že peniaze nemá uložené inde. K tomu pripočíta príplatok za neistotu vývoja ceny a odpočíta očakávané zhodnotenie bytu. Výsledok porovná s ročným nájmom za rovnaký byt. Dubaj spolu s Madridom a Zürichom patrí k mestám, kde vychádza vlastníctvo lacnejšie ako nájom, a je teda oproti nájmu relatívne atraktívne. Tento výsledok však stojí na predpoklade, že ceny porastú. Priame náklady vlastníctva samy o sebe sú totiž vyššie ako nájom vo všetkých mestách, vrátane Dubaja, a UBS uvádza, že takmer všade závisí finančný zmysel kúpy od budúceho zhodnotenia nehnuteľností.
Report pomenúva tri oblasti, ktoré stoja za sledovanie:
Prémiový segment. Neistota okolo obnovenia prílevu osôb s vysokými príjmami zaťažuje najdrahšie nehnuteľnosti.
Ponuka. Časť projektov stojí alebo sa oneskorí a pretrvávajú obavy z prebytku ponuky nad dopytom, čo môže spôsobovať výkyvy cien.
Geopolitika. Ďalší vývoj závisí hlavne od situácie v regióne.
UBS zároveň uvádza, že štrukturálne výhody Dubaja, teda strategická poloha a rola medzinárodného obchodného centra, zostávajú zachované. Zlepšenie geopolitickej situácie by podľa nej pravdepodobne rýchlo podporilo náladu na trhu aj očakávania cien. Súčasní nájomníci navyše podľa reportu pravdepodobne využijú pauzu v raste cien a prípadné zľavy na zaobstaranie vlastného bývania.
Dopyt po bývaní čoraz viac ťahajú ľudia s nasporeným majetkom, teda s úsporami a výnosmi z investícií, napríklad z akcií. Tí môžu zložiť vyššiu zálohu alebo kúpiť nehnuteľnosť v hotovosti, takže ich hypotekárne sadzby ovplyvňujú menej. Ceny prémiových nehnuteľností sa preto v mnohých mestách vyvíjajú lepšie ako ceny bytov na zvyšku trhu, kde kupujúci spoliehajú hlavne na zárobky a hypotéku. Prehriatie je navyše čoraz lokálnejšie a prémiové štvrte sa môžu od celomestského priemeru výrazne líšiť. V mestách so zvýšeným a vysokým rizikom, medzi ktoré patrí aj Dubaj, vzrástli za posledných päť rokov reálne ceny v priemere takmer o 30 %, nájmy o 15 % a príjmy len o 8 %. Trhy označené v roku 2021 ako vysoko rizikové potom zaznamenali najvýraznejší pokles cien, v priemere približne 3 % ročne. To neznamená, že podobný priebeh čaká Dubaj. Ukazuje to však, prečo UBS sleduje, či sa ceny od príjmov a nájmov čoraz viac nevzďaľujú.
Užitočné je posudzovať smer niekoľkých konkrétnych ukazovateľov, nie jednotlivé hodnoty.
Ukazovateľ | Priaznivý signál | Signál na opatrnosť |
|---|---|---|
Reálne ceny a nájmy | stabilizácia cien a návrat rastu nájmov | ceny rastú a nájmy ďalej klesajú |
Prílev osôb s vysokými príjmami | obnovenie prílevu | dlhodobá neistota v prémiovom segmente |
Ponuka a dokončovanie projektov | dokončovanie v plánovaných termínoch | zastavené a oneskorené projekty |
Geopolitická situácia v regióne | zlepšenie, ktoré by podľa UBS rýchlo podporilo očakávania | pretrvávajúce napätie |
Skóre v ďalšom vydaní indexu | pokles k hranici 1,0 | rast k hranici 1,5 |
Skóre je priemer za celé mesto, zatiaľ čo UBS sama uvádza, že sa trhy a segmenty môžu od priemeru výrazne líšiť. Pre investora z toho vyplývajú tri praktické závery.
Cenová pauza otvára priestor na vyjednávanie. Je rozumné porovnávať podmienky viacerých projektov a pýtať sa na platobné plány a prípadné zľavy.
Projekt je dôležitejší než mestský priemer. Pri výbere sa oplatí posudzovať preukázaný dopyt v lokalite, históriu developera a reálny termín dokončenia, teda faktory súvisiace s rizikami ponuky, ktoré UBS uvádza.
Nájomný výnos je potrebné počítať konzervatívne. Cena bytu v Dubaji zodpovedá približne 16 ročným nájmom, čo je v porovnaní s väčšinou miest nízka hodnota, ale reálne nájmy za posledný rok klesli o 4,0 %. Do výpočtu patrí aj obdobie bez nájomníka a poplatky za správu.
Ak zvažujete kúpu nehnuteľnosti v Dubaji a chcete konkrétny projekt posúdiť podľa týchto kritérií, sme tu pre vás.
Informácie v článku vychádzajú z reportu UBS Global Real Estate Bubble Index 2026 (UBS Chief Investment Office GWM, údaje k 26. augustu 2026).
