Napätie medzi Spojenými štátmi a Iránom, ktoré sa po prvý raz priblížilo priamo k oblasti Perzského zálivu, okamžite pritiahlo obrovskú mediálnu pozornosť. Vo verejnom priestore sa začali objavovať komentáre, predikcie aj silné názory, často od ľudí, ktorí nemajú priame informácie ani osobnú skúsenosť z Dubaja.
V posledných dňoch sme sledovali dva výrazné extrémy. Na jednej strane prílišné zľahčovanie situácie, na druhej úplné ignorovanie možných dopadov. Realita býva ako zvyčajne niekde medzi.
Z našej každodennej práce v Dubaji vidíme, že prvá reakcia trhu prišla pomerne rýchlo. Počas prvého týždňa napätia boli transakcie približne na polovici oproti týždňu predtým. Nešlo však o kolaps trhu, skôr o prirodzené ochladenie aktivity v období zvýšenej neistoty.
Situáciu priebežne sledujeme a zostávame v kontakte s klientmi, ktorí sa prirodzene pýtajú na aktuálny vývoj aj možné scenáre ďalšieho vývoja.
Na finančných trhoch prišla pomerne ostrá reakcia. Index dubajských developerov počas niekoľkých dní klesol približne o pätinu a vymazal tohtoročný rast. Takáto reakcia je pre finančné trhy typická. Na geopolitickú neistotu reagujú veľmi rýchlo a často výraznejšie, než zodpovedá skutočnému vývoju ekonomiky.
Trh s fyzickými nehnuteľnosťami funguje inak. Je pomalší a stabilnejší. V Dubaji zatiaľ nevidíme výrazný pokles cien, skôr spomalenie aktivity. Developeri držia svoje cenníky a predávajúci sa neponáhľajú so zľavami.
Kupujúci sú opatrnejší, viac analyzujú situáciu a niektoré rozhodnutia odkladajú o niekoľko týždňov. Dopyt je síce menší než pred eskaláciou situácie v regióne, ale stále zostáva solidný.
Z našej skúsenosti je tiež dôležité pripomenúť, že dubajský realitný trh dnes funguje inak než pred desiatimi alebo pätnástimi rokmi. Investori prichádzajú z celého sveta a väčšina z nich investuje s dlhodobým horizontom.
To je zásadný rozdiel oproti situáciám v roku 2008 alebo počas pandémie covidu. V týchto obdobiach bol otrasený samotný ekonomický základ.
Súčasný vývoj je iný. To, čo sledujeme na finančných trhoch, je predovšetkým krátkodobá reakcia na geopolitickú neistotu, nie zmena dlhodobých základov dubajského realitného trhu.
Dubaj si po roky budovala imidž oázy stability uprostred regiónu, ktorý je inak často vnímaný ako geopoliticky nestabilný. Súčasné napätie tento imidž mediálne zasiahlo a u časti investorov vyvolalo otázky o riziku celého regiónu.
Investori, ktorí Dubaj poznajú menej, prirodzene zvažujú širší geopolitický kontext. Naopak tí, ktorí majú s trhom osobnú skúsenosť, často vnímajú situáciu inak.
Spojené arabské emiráty dlhodobo investujú do bezpečnostnej infraštruktúry, krízových zásob aj krízového riadenia. Práve schopnosť budovať funkčné systémy v náročnom regionálnom prostredí patrí medzi dôvody, prečo si Dubaj udržiava dôveru globálnych investorov.
Akonáhle sa situácia v regióne upokojí, je pravdepodobné, že Dubaj svoju pozíciu bezpečného prístavu nielen obnoví, ale v očiach časti investorov ju môže ešte posilniť.
Veľká časť dubajského realitného trhu stojí na takzvaných off plan projektoch, teda nákupe nehnuteľností ešte pred dokončením výstavby.
V období neistoty má tento model dve stránky. Na strane ochrany stojí prísne regulovaný escrow systém. Peniaze investorov nie sú vyplácané priamo developerovi, ale sú blokované na samostatnom účte a uvoľňujú sa postupne podľa postupu výstavby. Riziko straty celej investície je preto výrazne nižšie než v mnohých iných krajinách.
Zároveň je však potrebné počítať s psychologickým faktorom. V období neistoty môže byť pre časť investorov náročnejšie držať záväzok na nehnuteľnosť, ktorá fyzicky ešte neexistuje.
Z našej skúsenosti s investormi zo strednej Európy vidíme, že citlivosť na geopolitické riziko súvisí menej s národnosťou a viac s investičným profilom konkrétneho človeka.
Citlivejšie reagujú ľudia, ktorí investujú prvýkrát, majú kratší investičný horizont alebo vstúpili na trh relatívne nedávno.
Naopak investori, ktorí už zažili predchádzajúce cykly poklesu a následného rastu, reagujú výrazne pokojnejšie. Vedia, že podobné situácie majú svoj vývoj aj svoj koniec.
Dubaj má za sebou niekoľko krízových období, ktoré paradoxne viedli k ďalšiemu rastu trhu.
Po finančnej kríze v roku 2008 aj po pandémii v roku 2020 prišlo najprv ochladenie trhu. Následne však prišiel jeden z najsilnejších rastov v histórii dubajských nehnuteľností.
Podobný efekt bolo možné pozorovať aj po roku 2022, keď vojna na Ukrajine priviedla do Dubaja kapitál z regiónov hľadajúcich stabilnú, daňovo priaznivú a zároveň dobre dostupnú jurisdikciu.
Ďalší vývoj dubajského realitného trhu bude závisieť predovšetkým od dĺžky a intenzity napätia v regióne.
Optimistický scenár počíta s tým, že sa situácia stabilizuje v horizonte niekoľkých týždňov a diplomatická dohoda upokojí región. Trh by sa v takom prípade mohol relatívne rýchlo vrátiť k bežnej aktivite.
Realistickejší scenár počíta s dlhším obdobím neistoty. Napätie môže trvať niekoľko mesiacov a objem transakcií môže zostať pod bežnou úrovňou približne šesť až osem mesiacov.
Stresový scenár by nastal v prípade výraznej eskalácie situácie v regióne alebo dlhodobého obmedzenia námornej dopravy v oblasti Hormuzského prielivu.
V tejto chvíli však nič nenasvedčuje tomu, že by Spojené arabské emiráty mali záujem stať sa priamou súčasťou vojenskej eskalácie.
Každé obdobie neistoty na trhu prináša nové otázky, ale často aj nové príležitosti. Ak chcete vedieť, ako dnes dubajský realitný trh skutočne funguje, radi sa s vami podelíme o aktuálny pohľad.
