Kúpa nehnuteľnosti v Dubaji je pre mnohých českých investorov premysleným krokom. Pri výbere zvažujú lokalitu, výnos z prenájmu, financovanie aj budúce zhodnotenie. Jedna dôležitá otázka však často zostáva bokom: čo sa s nehnuteľnosťou stane, ak jej vlastník zomrie?
Ak vlastníte nehnuteľnosť v Spojených arabských emirátoch, jej prevod na dedičov sa nebude riadiť len vašou vôľou, ale aj právnymi predpismi a postupmi platnými v SAE. Český závet síce môže vyjadrovať vaše želanie, sám osebe však nemusí zabezpečiť rýchly a administratívne jednoduchý prevod majetku evidovaného v Dubaji.
Práve preto väčšina zahraničných vlastníkov nehnuteľností rieši aj registráciu závetu priamo v Spojených arabských emirátoch. Vďaka nej je vopred jasne určené, kto majetok zdedí, a celý dedičský proces býva pre pozostalých výrazne jednoduchší.
Mnohí investori sa domnievajú, že ak majú závet spísaný v Českej republike, majú všetko vyriešené. Pri majetku nachádzajúcom sa v zahraničí však býva situácia zložitejšia.
Nehnuteľnosť v Dubaji je evidovaná na miestnych úradoch a jej prevod musí prebehnúť podľa právnych a procesných pravidiel Spojených arabských emirátov. Český závet preto nemusí byť automaticky použiteľný bez ďalších krokov.
Pozostalí môžu potrebovať napríklad:
uznanie zahraničného závetu,
úradné preklady do arabčiny,
vyššie overenie alebo legalizáciu dokumentov,
rozhodnutie príslušného súdu v SAE,
ďalšie dokumenty požadované miestnymi úradmi.
Výsledkom môže byť dlhšie dedičské konanie, vyššie náklady aj väčšia administratívna záťaž.
Súčasná právna úprava umožňuje, aby sa dedičstvo nemoslimských cudzincov v určitých situáciách riadilo právom ich domovskej krajiny. To však automaticky neznamená, že český závet nahradí závet registrovaný v SAE alebo že odpadnú všetky formality súvisiace s prevodom nehnuteľnosti v Spojených arabských emirátoch.
Práve preto právnici bežne odporúčajú rozdeliť majetok podľa jednotlivých jurisdikcií. Český závet rieši majetok nachádzajúci sa v Českej republike, zatiaľ čo závet registrovaný v SAE upravuje majetok v Spojených arabských emirátoch. Oba dokumenty musia byť pripravené tak, aby si navzájom neodporovali.
Ak vlastník zomrie bez závetu registrovaného v SAE, neznamená to automaticky, že jeho majetok pripadne štátu. Dedičstvo sa však bude riešiť podľa zákonných pravidiel a prostredníctvom príslušného súdu.
To môže znamenať napríklad:
dlhšie dedičské konanie,
dočasné zmrazenie bankových účtov vedených v SAE,
zdržanie prevodu nehnuteľnosti na dedičov,
potrebu predkladať a prekladať zahraničné dokumenty,
vyššie administratívne aj finančné náklady.
Právne predpisy dnes nemoslimským cudzincom umožňujú vo väčšej miere uplatniť ich vlastnú vôľu než v minulosti. Napriek tomu však bez riadne pripraveného závetu nemusí byť rozdelenie majetku také, aké si jeho vlastník skutočne želal.
Komplikácie môžu nastať napríklad vtedy, ak:
chcete odkázať nehnuteľnosť výlučne manželovi alebo manželke,
vlastníte viacero nehnuteľností a chcete ich rozdeliť medzi rôzne osoby,
chcete určiť vykonávateľa závetu,
vlastníte majetok súčasne v Českej republike aj v Spojených arabských emirátoch,
chcete odkázať majetok maloletému dieťaťu a predísť komplikáciám pri jeho správe.
Závet registrovaný v SAE preto nie je len právnou formalitou. Je to spôsob, ako jednoznačne vyjadriť svoju vôľu a uľahčiť dedičom celý proces prevodu majetku.
Väčšina investorov si závet spája len s nehnuteľnosťou. V skutočnosti však môže podľa svojho rozsahu upravovať aj ďalší majetok alebo určiť osoby, ktoré budú zabezpečovať jeho vykonanie.
Závet môže zahŕňať napríklad:
byt, vilu alebo inú nehnuteľnosť,
podiely na nehnuteľnostiach,
bankové účty vedené v SAE,
investície,
obchodné podiely,
automobily a ďalší hodnotný majetok,
určenie vykonávateľa závetu.
Ak má majetok zdediť maloleté dieťa, je vhodné vopred premyslieť aj spôsob správy tohto majetku až do jeho plnoletosti. Samotná otázka osobnej starostlivosti o dieťa sa však spravidla riadi právom krajiny, v ktorej dieťa obvykle žije, a nie iba tým, že rodič vlastnil nehnuteľnosť v SAE.
V Spojených arabských emirátoch existuje niekoľko možností registrácie závetu pre nemoslimských zahraničných vlastníkov majetku. Výber najvhodnejšieho riešenia závisí najmä od rezidenčného statusu, typu majetku a individuálnej situácie klienta.
Dubai Courts
Dubai Courts predstavujú jednu z najčastejších možností registrácie závetu pre osoby s rezidenčným statusom v SAE.
Závet sa registruje v rámci miestneho súdneho systému a následne slúži ako podklad pre dedičské konanie v Dubaji.
Táto možnosť je vhodná najmä pre klientov, ktorí majú:
Emirates ID,
rezidenčné vízum v SAE.
Ministry of Justice
Ministerstvo spravodlivosti ponúka federálny systém registrácie závetov, ktorý môžu využiť aj zahraniční vlastníci majetku.
Táto možnosť je často vhodná predovšetkým pre klientov, ktorí:
nemajú Emirates ID,
nemajú rezidenčné vízum,
vlastnia nehnuteľnosť v SAE ako zahraničnú investíciu.
DIFC Wills Service Centre
DIFC Wills Service Centre bolo vytvorené ako špecializovaný register závetov pre nemoslimov.
Umožňuje registrovať rôzne typy závetov – napríklad len pre nehnuteľnosti, finančný majetok alebo celý majetok nachádzajúci sa v SAE. Výhodou je prostredie založené na princípoch common law a vedenie celého procesu v angličtine.
Za splnenia stanovených podmienok môžu registráciu využiť aj osoby, ktoré nie sú rezidentmi SAE.
Abu Dhabi Judicial Department
Ďalšou možnosťou je registrácia prostredníctvom Abu Dhabi Judicial Department.
Proces je z veľkej časti digitalizovaný a zahŕňa online podanie žiadosti, kontrolu dokumentov aj overenie prostredníctvom videohovoru.
Túto možnosť môžu využiť rezidenti aj zahraniční vlastníci majetku, ak spĺňajú príslušné podmienky.
Ktorú možnosť si vybrať?
Neexistuje jedno univerzálne riešenie vhodné pre každého investora. Výber závisí najmä od:
rezidenčného statusu,
štátnej príslušnosti,
typu a umiestnenia majetku,
rozsahu závetu,
preferovaného spôsobu registrácie.
V BuyDubai klientom pomáhame posúdiť ich konkrétnu situáciu a zabezpečujeme registráciu prostredníctvom Dubai Courts, DIFC alebo Ministry of Justice. Ak je pre klienta vhodnejšie iné riešenie, odporučíme mu najvhodnejší postup.
Presný rozsah dokumentov sa môže líšiť podľa zvoleného spôsobu registrácie a individuálnej situácie klienta. Vo väčšine prípadov je však potrebné pripraviť:
Doklady
cestovný pas alebo Emirates ID,
Title Deed, ak je nehnuteľnosť dokončená a prevedená na vlastníka,
Oqood, ak je nehnuteľnosť vo výstavbe alebo sa ešte spláca podľa platobného harmonogramu.
Súčasťou prípravy závetu sú aj informácie o tom:
kto je vlastníkom majetku,
kto má byť dedičom,
ako má byť majetok rozdelený,
kto bude vykonávateľom závetu,
akého majetku sa závet týka.
V závislosti od konkrétnej situácie môžu byť potrebné aj ďalšie dokumenty alebo informácie.
Celý proces je výrazne jednoduchší, než si väčšina investorov predstavuje. Vo väčšine prípadov nie je potrebné komunikovať s viacerými inštitúciami ani samostatne študovať miestnu legislatívu.
1. Úvodná konzultácia
Najskôr spoločne prejdeme vašu situáciu.
Zistíme napríklad:
aký majetok v SAE vlastníte,
či máte Emirates ID alebo rezidenčné vízum,
koho chcete určiť za dediča,
či už máte závet spísaný v Českej republike alebo v inej krajine.
Na základe týchto informácií odporučíme najvhodnejší spôsob registrácie.
2. Kontrola dokumentov
Následne skontrolujeme všetky potrebné podklady.
Najčastejšie ide o:
cestovný pas alebo Emirates ID,
Title Deed alebo Oqood,
údaje o dedičoch,
identifikáciu nehnuteľnosti.
Vďaka tomu je možné pripraviť dokument bez zbytočných opráv počas registrácie.
3. Príprava závetu
Na základe dodaných informácií pripravíme návrh závetu.
Dokument presne určí:
kto bude dedičom,
ako bude majetok rozdelený,
kto bude vykonávateľom závetu,
aký majetok závet zahŕňa.
Ak už máte závet spísaný v Českej republike, je dôležité, aby nový dokument nenarušil jeho platnosť. Oba dokumenty preto musia byť navzájom zosúladené.
4. Kontrola a schválenie
Pred registráciou dostanete návrh závetu na kontrolu.
Overíte najmä:
osobné údaje,
údaje o nehnuteľnosti,
identifikáciu dedičov,
spôsob rozdelenia majetku,
údaje o vykonávateľovi závetu.
Až po vašom schválení pokračuje registrácia.
Po podpise je závet zaregistrovaný prostredníctvom zvolenej inštitúcie.
V závislosti od vybraného spôsobu registrácie môže byť súčasťou procesu napríklad:
overenie totožnosti,
videohovor,
elektronický podpis,
osobná návšteva príslušnej inštitúcie.
Mnohé úkony dnes už prebiehajú online, takže celý proces je podstatne jednoduchší než v minulosti.
6. Bezpečné uloženie a budúca aktualizácia
Po registrácii odporúčame závet bezpečne uschovať a informovať o jeho existencii vykonávateľa závetu alebo blízke osoby.
Závet je vhodné aktualizovať najmä vtedy, ak:
kúpite ďalšiu nehnuteľnosť,
predáte niektorú z nehnuteľností,
uzavriete manželstvo alebo sa rozvediete,
zmení sa okruh dedičov,
získate rezidenčný status v SAE,
dôjde k významným zmenám vašej majetkovej situácie.
Musím závet aktualizovať pri kúpe ďalšej nehnuteľnosti?
Nie vždy.
Závisí od toho, ako je závet pripravený. Niektoré závety obsahujú presný zoznam nehnuteľností, iné môžu byť formulované všeobecnejšie tak, aby zahŕňali aj budúci majetok v SAE.
Preto je vhodné túto otázku riešiť už pri príprave dokumentu.
Je závet dôležitý aj pre majiteľa jednej nehnuteľnosti?
Áno.
Aj jeden investičný apartmán môže predstavovať významnú časť rodinného majetku. Účelom závetu nie je len ochrana rozsiahleho portfólia, ale predovšetkým zabezpečenie hladkého prevodu majetku na dedičov.
Môže český závet nahradiť závet registrovaný v SAE?
V niektorých prípadoch môže byť český závet pri dedičskom konaní zohľadnený.
To však neznamená, že jeho použitie bude automatické alebo že odpadnú všetky formality spojené s prevodom majetku v SAE.
Práve preto väčšina zahraničných investorov volí samostatný závet registrovaný priamo v Spojených arabských emirátoch.
Pre koho je registrácia závetu vhodná?
Registráciu odporúčame najmä každému, kto:
vlastní byt, vilu alebo inú nehnuteľnosť v Dubaji,
kúpil nehnuteľnosť vo výstavbe,
vlastní viac nehnuteľností v SAE,
má v SAE bankový účet alebo ďalšie investície,
chce sám rozhodnúť o tom, kto zdedí jeho majetok,
vlastní majetok súčasne v Českej republike aj v Spojených arabských emirátoch.
Príprava závetu nemusí znamenať zdĺhavé štúdium miestnych predpisov ani komunikáciu s viacerými inštitúciami.
V BuyDubai klientom pomáhame počas celého procesu:
posúdime ich situáciu,
odporučíme najvhodnejší spôsob registrácie,
skontrolujeme potrebné dokumenty,
pripravíme návrh závetu,
prevedieme klienta registráciou,
koordinujeme celý proces s príslušnými odborníkmi.
Registráciu zabezpečujeme prostredníctvom Dubai Courts, DIFC alebo Ministry of Justice podľa konkrétnej situácie klienta.
Naším cieľom je, aby bol celý proces čo najjednoduchší a aby bola vaša investícia chránená aj do budúcnosti.
Kúpa nehnuteľnosti v Dubaji je dlhodobou investíciou. Rovnako dôležité je však myslieť aj na to, čo sa s ňou raz stane.
Správne pripravený a registrovaný závet pomôže zabezpečiť, aby bol váš majetok prevedený podľa vašich predstáv a aby vaši blízki nemuseli riešiť zbytočné právne komplikácie v zahraničí.
Ak vlastníte nehnuteľnosť v SAE a chcete mať istotu, že bude raz prevedená podľa vašich želaní, obráťte sa na nás. Radi vám pomôžeme s prípravou aj registráciou závetu.
