Tretí štvrťrok 2026 pokrýva obdobie od júla do septembra 2026. Dubaj v ňom zaznamenala 29 912 predajov nehnuteľností všetkých typov v celkovej hodnote 73,07 miliardy AED. Medián ceny za štvorcovú stopu (sqft) vyšiel na 1 680 AED, teda približne 18 100 AED za meter štvorcový.
Ukazovateľ | Q3 2026 | Q3 2025 | Zmena |
|---|---|---|---|
Počet predajov | 29 912 | 59 340 | -49,6 % |
Hodnota predajov | 73,07 mld. AED | 170,63 mld. AED | -57,2 % |
Medián ceny za sqft | 1 680 AED | 1 701 AED | -1,2 % |
Medziročne sa teda obchodovalo výrazne menej a za výrazne nižšiu celkovú sumu, zatiaľ čo medián ceny za sqft sa zmenil len o 1,2 %. Prakticky to znamená, že ľudia nakupovali oveľa menej, ale cena, za ktorú sa obchody uzatvárali, zostala takmer rovnaká. Medián však nehovorí, ako sa zmenila cena tej istej nehnuteľnosti, pretože sa medzi štvrťrokmi mení aj skladba toho, čo sa predáva.
Mesiac | Počet predajov | Hodnota predajov | Medián ceny za sqft |
|---|---|---|---|
Júl 2026 | 14 144 | 34,91 mld. AED | 1 682 AED |
August 2026 | 12 018 | 28,61 mld. AED | 1 681 AED |
September 2026 | 11 340 | 29,73 mld. AED | 1 656 AED |
Počet predajov v priebehu štvrťroka postupne klesal, zo 14 144 v júli na 11 340 v septembri. Hodnota bola najnižšia v auguste a v septembri mierne vzrástla, medián ceny za sqft sa držal v úzkom pásme medzi 1 656 a 1 682 AED. Znamená to, že obchodný ruch bol najsilnejší na začiatku leta a postupne slabol, zatiaľ čo cena zostávala stabilná.
Pre správne čítanie čísel je dôležité vedieť, s čím sa porovnáva. Tretí štvrťrok 2025 bol najsilnejším tretím štvrťrokom v histórii dubajského trhu a patril k najsilnejším obdobiam, aké trh zažil. Medziročný pokles o necelú polovicu v počte predajov preto čiastočne vypovedá o tom, ako vysoko bola latka nastavená.
Zároveň je potrebné povedať otvorene, že pokles je skutočný a viditeľný. Spomalenie časovo nadväzuje na regionálnu neistotu, ktorá od februára 2026 ovplyvňuje rozhodovanie kupujúcich. Dáta však nenaznačujú náhly prepad cien. Klesol počet obchodov a ich celková hodnota, zatiaľ čo medián ceny za sqft zostal takmer bez zmeny. Takýto vývoj možno označiť za postupné ochladenie trhu po rekordnom období. Mesačné čísla navyše ukazujú skôr postupné než skokové spomaľovanie.
Jednoducho povedané, trh po veľmi rýchlom raste spomalil. Kupujúci sú opatrnejší a vyberajú si, ale ceny skutočne uzavretých obchodov sa zatiaľ výrazne nepohli. Pri nehnuteľnostiach sa zvyčajne najprv zmení počet obchodov a až neskôr sa môže prejaviť cena, preto je užitočné sledovať aj ďalší štvrťrok, než z jedného obdobia vyvodíme trend.
Zaujímavejšie ako celkové číslo je často to, kde sa obchoduje. Dva nasledujúce rebríčky ukazujú päť najaktívnejších oblastí podľa hodnoty a podľa počtu predajov. Zahŕňajú apartmány, vily a komerčné nehnuteľnosti, ale nie radové domy, pozemky a budovy, preto s celkovými číslami vyššie nie sú priamo porovnateľné. Celkových 29 912 predajov totiž zahŕňa všetky typy nehnuteľností, zatiaľ čo rebríčky len tieto tri, takže z nich nemožno vypočítať podiel oblasti na všetkých predajoch. Slúžia na porovnanie oblastí medzi sebou.
Poradie | Oblasť | Hodnota predajov |
|---|---|---|
1 | Dubai South | 5,31 mld. AED |
2 | Business Bay | 3,51 mld. AED |
3 | Palm Jumeirah | 2,42 mld. AED |
4 | Marsa Dubai | 2,32 mld. AED |
5 | Al Barsha South Fourth | 2,21 mld. AED |
V hodnote vedie Dubai South s výrazným náskokom, jej objem je približne o polovicu vyšší ako pri druhej oblasti Business Bay. Inak povedané, tu zostalo v predajoch najviac peňazí. Zároveň vidíme, že medzi piatimi oblasťami s najvyššou hodnotou predajov sú aj zavedené prémiové adresy ako Palm Jumeirah alebo Marsa Dubai, a to aj v období, keď trh spomaľuje.
Poradie | Oblasť | Počet predajov |
|---|---|---|
1 | Dubai South | 4 662 |
2 | Al Barsha South Fourth | 1 966 |
3 | Wadi Al Safa 4 | 1 719 |
4 | Jebel Ali | 1 371 |
5 | Wadi Al Safa 3 | 1 194 |
Dubai South vedie aj podľa počtu, a to s viac ako dvojnásobným odstupom pred druhou oblasťou. Len dve oblasti, Dubai South a Al Barsha South Fourth, sa objavujú v oboch rebríčkoch. Podľa nášho prepočtu pripadá v oboch približne 1,1 milióna AED na jednu transakciu, čo je hodnota blízka mediánu apartmánov v celom Dubaji (necelých 1,03 milióna AED). Z toho vyplýva, že najviac obchodov sa odohráva v bežnom strednom cenovom segmente, nielen pri najdrahších nehnuteľnostiach.
Oblasti ako Business Bay, Palm Jumeirah a Marsa Dubai sa medzi päť najväčších podľa počtu nezmestili, napriek tomu sú v prvej päťke podľa hodnoty. To znamená menej obchodov, ale s vyššou hodnotou. A naopak, Wadi Al Safa 4, Jebel Ali a Wadi Al Safa 3 sú vidieť len podľa počtu. Počet a hodnota tak nemusia ísť ruka v ruke a pre obraz trhu je dobré sledovať obe.
V treťom štvrťroku 2026 bolo zaznamenaných takmer 97 tisíc nájomných zmlúv v kategóriách apartmány, komerčné priestory a vily.
Typ | Nové zmluvy | Medián nájomného nových zmlúv (AED/rok) | Obnovenia | Medián nájomného obnovení (AED/rok) |
|---|---|---|---|---|
Apartmány | 37 715 | 68 000 | 37 929 | 59 000 |
Komerčné priestory | 5 320 | 115 000 | 5 938 | 115 500 |
Vily | 5 366 | 175 000 | 4 390 | 170 000 |
Nové zmluvy a obnovenia sú dve oddelené skupiny zmlúv. Rozdiel medzi mediánmi pri apartmánoch (68 000 a 59 000 AED) preto nehovorí, o koľko sa zvýšilo nájomné konkrétnemu nájomcovi. Pri vilách a komerčných priestoroch sú mediány oboch skupín veľmi blízko seba.
V praxi pri apartmánoch pripadá na jednu novú zmluvu približne jedno obnovenie. Veľká časť nájomcov teda zostáva vo svojich bytoch a zároveň sa uzatvára porovnateľný počet nových zmlúv. Nájomný trh je v treťom štvrťroku živý.
Objem klesol, cena zatiaľ takmer nie. Počet aj hodnota predajov sú po rekordnom roku výrazne nižšie, medián ceny za sqft sa medziročne zmenil len o 1,2 %.
Spomalenie trhu je viditeľné, jeho ďalší vývoj ukážu nasledujúce štvrťroky. Presná veľkosť poklesu sa môže líšiť podľa toho, aké typy nehnuteľností a aké obdobie registrácie sa do štatistík počítajú. Ďalší štvrťrok ukáže, či sa aktivita stabilizuje.
Obchodný ruch sa sústreďuje do niekoľkých oblastí. Dubai South vedie v hodnote aj v počte predajov.
Nájomný trh zostáva aktívny. Obnovenia zmlúv a nové zmluvy sú pri apartmánoch približne vyrovnané.
Zvažujete konkrétnu lokalitu a chcete vedieť, ako si viedla v 3. štvrťroku 2026? Radi s vami prejdeme dáta a prebereme vašu situáciu.
Zdroj: report DXBinteract za Q3 2026, dáta Dubai Land Department (DLD).
